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调研报告之六
广州市出租屋管理的做法值得借鉴
河北办、黑龙江办、天津办、辽宁办、吉林办和哈尔滨办组成联合调研小组,于2007年2月中旬开始走访了广州市政府有关部门及黄埔区政府，就广州市出租屋管理作了深入的了解和调查。调查结果证明，广州市对出租屋管理高度重视，在实践中摸索了一整套工作路数，从1994年至今不断改进，形成了目前的“党委领导、政府牵头、各家参与、统一管理”的运行机制。其富于创意的办法与经验，值得我们借鉴。
一、 纳入编制，加强机构与队伍建设。
九十年代初，为解决出租屋给社会治安与秩序带来的问题，广州公安部门采取了指派专职治保员并明确街道办事处配合等措施，但收效不大，出租屋仍然存在消防隐患和犯罪活动，威胁群众的生活和财产安全；存在以出租屋窝点制假贩假等活动，严重扰乱市场经济秩序；存在环境卫生脏、乱、差，严重影响城市的形象。面对诸多困难和问题，广州市委、市政府决定从加强队伍建设、健全管理机构入手，加大出租屋管理的整治力度。市和区（县级市）分别成立出租屋管理领导小组及办公室，办公室设在市和区人民政府办公室，并作为内设处科，配备十名行政人员，负责领导小组的日常工作。其中市出租屋管理工作领导小组办公室由一名副市长主抓，市政府办公厅组成为数十人的出租屋管理处，负责全市的综合指导协调工作。区成立了出租屋领导小组办公室，由区委政法委书记任组长，一名副区长主抓全面工作。各街道办事处成立了出租屋管理服务中心，并配备三至五名事业编人员，负责社区出租屋管理服务站的工作。社区服务站每一百至一百二十套配备一名出租屋管理员，负责登记管理的日常工作。出租屋管理员由街镇按市出租屋管理办公室制定的条件直接招聘，并负责管理、培训和支付工资福利。明确了分工和职责。市、区出租屋领导小组的主要职责是：组织协调指导检查督促和考核本地区出租屋管理工作，各街镇出租屋管理服务中心的主要职责是：履行政府各职能部门委托的职能，采集信息、协调管理、综合服务，管理和培训出租屋管理员。出租屋管理员的主要职责是：做好出租屋登记工作，督促出租屋主按时交纳有关税费，检查督促出租屋主落实防火防盗等安全防范措施，落实计划生育责任，做好对出租屋主的法制宣传教育。协助查处违反规定的出租屋主，掌握出租屋的违法犯罪情况，并及时通报有关部门。
目前全市共完善了167个街、镇出租屋管理服务中心和1359个社区、村出租屋管理服务站。全市共有出租屋管理服务行政编制人员154人，事业编制人员545人，出租屋管理员8057人。全市共培训出租屋管理人员57352人次。市出租屋管理工作领导小组办公室分别组织了业务骨干、统计员和信息员的培训。有的区还组织对出租屋管理工作人员进行了封闭式军事训练。
二、完善规章制度，加强协调配合，形成工作合力
在深入调研的基础上，广州市政府明确各职能部门对出租屋管理工作的职责，具体是：国土房管部门制定房屋租赁市场准入制、房屋租赁管理制政府度、出租房屋安全巡查制度；公安部门加强对出租的治安和消防管理；城市管理综合执法部门对登记在册的出租屋，逐一核查，对违法建筑的出租屋依法作出处理；地税部门对出租屋主加强有关税收法律法规教育，对偷税漏税抗税行为依法惩处；物价部门及时颁布收费规定，核发收费许可证；财政部门做好出租屋税费的收入和管理工作；劳动和社会保障部门，督促用人单位切实负起对居住在出租屋员工的管理责任。督促用人单位主动交纳使用流动人员调配费；计生部门与出租屋主签订计划生育责任书，对拒绝阻碍计划生育行政部门执行公务的要依法进行查处；工商部门对利用出租屋进行无照经营的行为坚决给予查处；环卫部门切实消除城中村普遍存在的脏乱差现象；建设部门组织协调有关单位进一步加大城中村改造的力度；规划部门加强对出租屋的规划管理，对擅自改变房屋使用性质等违法建设行为依法进行处罚；市政部门加强路网改造，加快推进基础建设步伐，不断优化居民环境；市维稳及综治委将各有关成员单位，履行出租屋管理工作的情况作为社会治安综合治理领导责任制的重要内容加以落实。在出租屋管理过程中，市和各区、县级市有关职能部门，密切协作，联合作战。市公安局和国土房管局分别多次召开专门会议，对出租屋消防、产权整治问题进行了研究和部署。各区、县级市将整治中发现的问题反馈给有关职能部门后，职能部门及时组织处理或整改。据统计，2006年全市共整治消防和结构安全隐患14.56万处，拆除防盗网33.85万平方米，防盗网开逃生口16.54万个，改造危险出租屋875栋，拆除违法建设出租屋3219栋、59.2万平方米，均为历年之最。
由于齐抓共管，对出租屋业主的管理工作呈日益加强的趋势，2006年，全市共发出书面整改通知书32.47万份，口头整改通知52.47万次，治安拘留2154人，治安警告9125人，罚款12931人，查封出租屋1.5万多套。市公安局狠抓《治安责任保证书》的签订工作，签订率达到了88%，全年出租屋发案率（含治安、刑事案件）同比下降22.27%。出租屋未发生群死群伤火灾事故，火灾事故和直接经济损失同比分别下降18.75%、22.65%；全市共办理房屋租赁登记备案37.3万宗，同比上升107.34%。
三、纳入信息化管理轨道，进一步探索同城同待遇机制
2006年底，广州市各区、县级市的流动人员信息系统的框架和硬件设施已搭建完成。市公安局围绕提高流动人员IC卡暂住证办证率问题，开展课题研究。全市共办理流动人员IC卡暂住证（含续期）131万张，同比上升24.05%。查验、核发流动人员《计生证》72.4万多人次。番禺区对流动人员信息系统软件功能作了丰富和完善，新开发了网上追逃、隐患通告等16大功能模块。此外，该区还拨款500万元，专项用于各街、镇采集流动人员信息工作。黄埔区投入50万元，为出租屋管理员配备掌上电脑，保证了信息反馈及时、准确和鲜活。市出租屋管理工作领导小组办公室统一了全市档案样本，建立了全市联网的平台。
在信息化管理的同时，广州市积极落实《广东省流动人口管理条例》，“流动人口在同一市、县暂住五年以上，有合法就业或经营证明，计划生育证明的，其子女入托、入学等享受与常住人口同等待遇；连续暂住五年以上，有固定住所，合法就业或经营证明，计划生育证明的，无违法犯罪记录的，可以按国家有关规定申请常住户口。”同时，就维护流动人员权益，减免流动人员管理税费等相继出台了系列规定，采取了不少措施。
四、加强税费征管，出租屋管理服务经费得到保障
按广州市统一规定，街道出租屋管理服务中心受委托收取的两费一税项目包括：
1、向非广州户籍人员用人单位征收使用流动人员调配税，金额为每人每月10元。
2、向居住半年以上的非广州户籍人员按规定的标准收取治安联防费，金额为每人每月5元。
3、向出租屋自有房屋的出租屋主征收综合地方税，即月租金高于一千的出租屋主，按照10%综合征收率征收相关的地方税费，月租金低于一千元的出租屋主，则按6.7%的综合征收率征收。其中对符合免征城市房地产税的外藉个人包括华侨香港澳门台湾同胞可凭地方税务机关的免税证明，在有效免税年度内，减按2.7%综合征收率征收相关的地方税。对两费一税上缴后，留成部分市区分成。市面10%、区90%，下拨区的部分确保85%拨给街镇。此外广州市一些地区以委托出租屋管理培训中心代征非住宅类出租屋综合税收，并给5%的手续费用于出租屋管理。
2006年，全市共征收“两费一税”6.76亿元，同比增长31.79%，其中出租屋综合税4.37亿元，同比增长51.65%。特别是非住宅出租屋综合税实现了新的飞跃，征收额达2.66亿元，同比增长89.69%。萝岗、花都区“两费一税”征收额同比增长均超过了100%。天河和番禺区的非住宅出租屋综合税同比增长400%以上。对有关街、镇使用出租屋管理专项经费情况进行了检查。财政部门及时做好财政分成收入返拨，市本级财政收入返还3.21亿元，同比增长99.52%；区财政实际下拨3.13亿元，同比增长40.71%。
五、管理效果显著，得党心顺民意
经调查统计，截至2007年6月底，全市共登记出租屋30.54万栋、107.75万套、6386.47万平方米。全市共有167个街、镇出租屋管理服务中心和1442个社区、村出租屋管理服务站，管理人员中行政编制191人、事业编制519人、出租屋管理员8269人。出租屋发案率(含治安、刑事案件)同比下降3%。未发生群死群伤火灾责任事故。征收出租屋和流动人员“两费一税”3.86亿元，同比增长33.37%；办理流动人员IC卡暂住证(含续期)70.67万张，同比上升26.45%。查验、核发流动人员《计生证》30.61万人次。办理出租屋租赁登记备案14.24万宗。签订出租屋《治安责任保证书》101.6万份，签订率为96%，同比上升12%。
上述证明，广州市出租屋管理措施及其成效显著，得到了中共中央政治局委员、广东省委书记张德江同志和省委常委、市委书记朱小丹同志的批示肯定，得到广州市广大群众的认可。新华社、羊城晚报等国内主流媒体作了专题报道。国家发改委、江苏和浙江省先后组织有关部门对广州市出租屋管理工作作了专题调研、考察，并予以高度评价。
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